의식주. 인간의 기본적인 권리를 언급할 때 가장 쉽게 전달할 수 있는 문구이다. 최소한 이 세 가지가 갖춰져야 사회적 구성원으로서 문제없이 삶을 꾸려나갈 수 있다고 알고 있다. 무엇하나 중요하지 않은 것이 없으나 가지기 어려운 것을 꼽으라면 “주”라고 얘기하는 것에 많은 이들이 동의 할 것이다. “이 많은 집 중에 내 집은 없다.”라는 드라마 대사가 많은 이들의 공감을 얻은 것은 그만큼 자신의 집을 갖는 것이 힘들다는 점을 대변한 것이다.
주거 문제는 선거철마다 유행가처럼 여기저기서 들려왔고, 많은 후보자들이 주거 대책에 대한 각자의 해결책을 제시하며 정부의 부동산 정책에 변화를 시도했지만, 이것은 마치 판도라의 상자를 연 것처럼 부동산 시장의 주요 참여자인 임대인과 세입자를 만족시키지 못하고 부동산 정책에 대한 불신과 실망으로 끝이 났다.
현재 세입자를 위한 부동산 정책은 크게 7가지 정도가 있다.
첫째로, ‘전월세상한제’로 전세나 월세 임대료의 인상을 일정 비율로 제한함으로써 갑작스러운 임대료 폭등을 방지하기 위한 제도이다. 대략 5%의 상한선이 적용되고 있다.
두 번째로, ‘계약갱신청구권’으로 세입자가 기존 임대 계약을 일정 기간 동안 갱신할 수 있는 권리로 안정적인 거주를 위한 제도이다.
셋째로, ‘보증금 반환 보증 제도’로 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 이를 대신 지급하는 제도로 세입자는 소정의 보험료를 지불하고 가입할 수 있다.
넷째로, ‘임대차보호법’은 세입자들의 보증금 반환 및 임대계약과 관련된 권리를 보호하기 위한 것으로 보증금 반환 청구권을 강화하며 표준 계약서 사용을 권장한다. 임차권 등기명령제도로 강제퇴거를 방지하기 위한 목적도 있다.
다섯째로, ‘공공임대주택 및 지원 프로그램’으로 정부나 지방자치단체에서 제공하는 공공임대주택 프로그램으로, 시세보다 저렴한 가격으로 주택을 제공한다.
여섯번째로, ‘임대료 분쟁 조정위원회’는 임대인과 세입자 간의 분쟁 해결을 위한 중재 기관으로, 빠르고 비용 효율적인 문제해결을 목적으로 하고 있다.
일곱번째로, ‘전월세 신고제’가 있다. 임대차 계약 내용을 정부에 의무적으로 신고하는 제도로 임대차 정보의 투명성으로 불법 계약이나 과도한 임대료 요구 방지를 목적으로 하고 있다.
이 일곱개의 부동산 정책 중 가장 많이 언급되는 ‘계약갱신요구권’에 대해 알아보면,
주거 안정을 위해 세입자가 임대차 계약 기간이 끝난 후에도 일정 조건으로 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장하는 제도로서 임대료 급등과 주거 불안을 완화하기 위해 도입되었다.
세입자는 임대차 계약이 종료되기 전에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 ‘권리’가 주어지며, 임대인은 특정 사유가 없는 한, 세입자의 갱신 요구를 거부할 수 없다.
세입자에게는 한 번의 갱신 요구권이 주어지며, 갱신 시 계약기간은 2년 연장되며, 임대료 또한 5% 이내로만 인상할 수 있다.
계약 갱신 청구권 행사 시, 세입자는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 하며, 임대료 연체 없이 정상적으로 계약을 이행한 경우 가능하다.
임대인은 계약갱신을 거부할 수 있는 사유가 있어야 하는데,
임대인 혹은 가족이 직접 거주하거나,
세입자의 임대료 연체, 혹은 용도를 무단으로 변경하는 등의 계약위반,
재건축이나 철거,
임대차 종료를 명확히 한 경우이다.
계약갱신청구권은 반드시 서면 또는 공식적인 방식으로 요청하는 것이 좋으며, 임대인이 갱신을 거부하는 경우, 거부 사유를 문서로 요구하고, 합법 여부를 확인해야 한다.
분쟁이 발생할 경우 임대차 분쟁조정위원회를 통해 소송 없이 문제를 해결할 수 있으며, 법적 분쟁으로 확대될 경우, 임대차보호법의 판단에 따른다.
갱신 절차 자체는 임대인과 세입자 간의 합의로 이루어지며, 법적으로 중개인의 개입은 의무가 아니다.
다만, 기존 계약을 갱신하여 새로운 계약서를 작성해야 하는 경우, 중개인의 도움을 받을 수 있으며, 갱신 조건, 즉 임대료, 임대 기간 등을 명확히 기록하여 분쟁을 예방할 수 있어야 한다.
계약갱신청구권 행사만으로는 별개의 중개 수수료가 발생하지 않지만, 새로운 계약서를 작성하거나, 중개인이 직접 협상과 조정에 관여한 경우는 수수료를 요구할 수 있다.
임대인이 계약갱신청구권을 거짓으로 거부할 경우, 세입자는 이를 입증하여 권리를 보호받을 수 있다. 임대인이 직접 거주를 이유로 거부했지만 사실이 아니 경우 이를 확인하고 대응한다.
가장 먼저 확인할 수 있는 방법으로는, 전입신고 기록을 확인하여 거주 여부를 확인할 수 있다. 현장 확인하는 방법으로 제3자에게 임대했거나 비워둔 상태라면 서면 증거를 요구할 수 있으며 거주 계획에 대한 구체적인 내용을 확인 받을 수 있다.
임대인의 거짓 거주가 밝혀질 경우, 세입자는 이상 비용, 신규 임대차 계약으로 인해 발생한 비용과 정신적 피해까지 손해배상 청구가 가능하다.